WOZ-waarde versus verkoopprijs: waarom ze verschillen
Veel mensen zetten hun huis “ongeveer op de WOZ” te koop, of doen een bod op basis van de WOZ. Dat kost geld. De WOZ is een belastingwaarde met een peildatum in het verleden; de verkoopprijs is wat een koper vandaag betaalt. Dit is het verschil, en zo gebruik je beide slim.
Wat de WOZ-waarde is
De WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken) stelt je gemeente elk jaar vast voor de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en de waterschapsbelasting. De gemeente taxeert niet elk huis apart, maar modelmatig: op basis van verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum, en die ligt op 1 januari van het jaar ervóór. De WOZ-beschikking die je begin 2026 kreeg, beschrijft dus de markt van 1 januari 2025.
Waarom de WOZ afwijkt van de verkoopprijs
- Hij loopt ruim een jaar achter. In een stijgende markt is de WOZ te laag, in een dalende markt te hoog. Bij 5 tot 8 procent prijsstijging per jaar scheelt dat op een huis van € 450.000 al snel € 25.000 tot € 40.000.
- Hij kent je huis niet van binnen. Een nieuwe keuken, een dakkapel, achterstallig onderhoud: de gemeente ziet het niet, een koper wel.
- Hij is een gemiddelde van de buurt. Modelmatig taxeren werkt goed voor een rijtje identieke woningen en slecht voor het ene huis dat afwijkt.
- Hij heeft een ander doel. De WOZ moet verdedigbaar zijn voor de belasting; hij hoeft niet te voorspellen wat een koper biedt.
Zo gebruik je de WOZ wél
Bij verkopen
Neem de WOZ als ondergrens, niet als vraagprijs. Kijk naar de werkelijke verkopen van vergelijkbare woningen in je buurt van de laatste twee jaar, reken om naar prijs per m² en vermenigvuldig met je eigen woonoppervlak. Corrigeer daarna met de WOZ als tweede toets. In ons rapport weegt de buurt voor 65 procent en de geïndexeerde WOZ voor 35 procent.
Bij kopen
De WOZ van het huis dat je wilt kopen is gratis te vinden op het WOZ-waardeloket. Ligt de vraagprijs ver boven de WOZ, dan hoeft dat niet verkeerd te zijn; kijk naar wat de buren betaalden. Ligt de vraagprijs eronder, wees dan juist alert: waarom?
Bij bezwaar
Vind je de WOZ te hoog, dan kun je binnen zes weken na de beschikking bezwaar maken bij de gemeente. De beste onderbouwing zijn verkopen van vergelijkbare woningen rond de peildatum met een lagere prijs per m². Let op: een lagere WOZ scheelt belasting, maar kan later tegen je werken als een koper of bank ernaar kijkt.
Voorbeeld
| Gegeven | Bedrag |
|---|---|
| WOZ-waarde (peildatum 1 januari 2025) | € 319.000 |
| WOZ geïndexeerd met 8 procent | € 345.000 |
| Verkopen in de buurt, gewogen prijs per m² × 116 m² | € 382.000 |
| Bandbreedte uit het rapport (65/35) | € 347.000 tot € 391.000 |
Wie dit huis “op de WOZ” had gezet, had ruim € 50.000 laten liggen.
Wat is jouw WOZ, en wat betaalden de buren?De adrescheck met WOZ is gratis. Het rapport met de verkopen in je buurt en de bandbreedte kost € 9,95.
Vul je adres inVeelgestelde vragen
Is de WOZ-waarde hetzelfde als de verkoopprijs?
Nee. De WOZ is een belastingwaarde met een peildatum op 1 januari van het jaar ervoor, modelmatig bepaald. De verkoopprijs is wat een koper vandaag betaalt en ligt meestal hoger.
Hoeveel wijkt de WOZ af van de werkelijke waarde?
Vaak 5 tot 20 procent, vooral omdat de WOZ ruim een jaar achterloopt. Bij individuele woningen kan het meer zijn, naar boven en naar beneden.
Kan ik mijn huis verkopen voor de WOZ-waarde?
Dat kan, maar in een stijgende markt is dat vrijwel altijd te laag. Kijk eerst naar de werkelijke verkopen van vergelijkbare woningen in je buurt.
Waar vind ik de WOZ-waarde van een huis?
Gratis op wozwaardeloket.nl, voor elk adres in Nederland. Onze adrescheck toont hem ook, samen met bouwjaar en woonoppervlak.