Een makelaar doet in een waardebepaling niets geheimzinnigs: hij kijkt naar wat vergelijkbare huizen in de buurt opbrachten en weegt dat tegen jouw woning. Dat kun je zelf, met openbare bronnen. Dit is het stappenplan dat ons rapport ook volgt.
Zoek je woonoppervlak, bouwjaar en woningtype op in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Gratis via bagviewer.kadaster.nl of via onze adrescheck. Het woonoppervlak is het getal waar alles om draait: prijzen vergelijk je per vierkante meter, niet per huis.
Wat vergelijkbare woningen in je buurt de laatste twee tot vijf jaar opbrachten, staat bij het Kadaster. Je kunt het per postcode kopen (€ 3,70), of je laat ons het ophalen, samen met het woonoppervlak per woning. Kijk naar minimaal drie tot vijf verkopen van hetzelfde type: een tussenwoning vergelijk je niet met een vrijstaand huis.
Deel elke koopsom door het woonoppervlak van die woning. Weeg recente verkopen zwaarder: wat vorig kwartaal is verkocht, zegt meer dan wat drie jaar geleden is verkocht. Laat verkopen weg die duidelijk afwijken (familieverkoop, verhuurde woning, meer onroerend goed in de koop).
Gewogen gemiddelde prijs per m² × jouw woonoppervlak = de waarde "vanuit de buurt".
Indexeer je WOZ-waarde met de prijsstijging sinds de peildatum (ruwweg 8 procent voor de beschikking van 2026) en leg hem naast stap 4. Wij nemen 65 procent buurt en 35 procent WOZ. Ligt de WOZ ver af van de buurtwaarde, dan zit daar een verhaal: staat van onderhoud, verbouwing, of een buurt die snel veranderd is.
Dit is het enige deel dat een makelaar met zijn ogen doet: nieuwe keuken of badkamer, energielabel, tuin op het zuiden, parkeren, geluid, staat van onderhoud. Reken in stappen van 2 tot 5 procent, niet meer. Kopers betalen voor de buurt en de meters; de rest is bijzaak die alleen bij de uitersten telt.
| Stap | Uitkomst |
|---|---|
| Woonoppervlak (BAG) | 116 m², hoekwoning, 1953 |
| Verkopen in de buurt, gewogen | € 3.290 per m² (17 verkopen, 2024 tot 2026) |
| Waarde vanuit de buurt | € 382.000 |
| WOZ € 319.000, geïndexeerd | € 345.000 |
| Gewogen (65/35) | € 369.000 |
| Bandbreedte (±6 procent) | € 347.000 tot € 391.000 |
Dit rekenwerk in twee minutenVul je adres in. De adrescheck met WOZ is gratis; het rapport met de verkopen in je buurt, de bandbreedte en een toelichting kost € 9,95.
Vul je adres inJa. Met het woonoppervlak uit de BAG, de verkopen van vergelijkbare woningen uit het Kadaster en de WOZ als toets kom je tot een bandbreedte die dicht bij een makelaarsschatting ligt.
Een waardebepaling is een schatting, door jou of een makelaar, zonder formele status. Een taxatie is een gevalideerd rapport van een onafhankelijke taxateur, verplicht voor een hypotheek.
Minimaal drie, liever vijf of meer, van hetzelfde woningtype en uit de laatste twee tot vijf jaar. Bij minder verbreed je naar het postcodegebied.
Sites die alleen op de WOZ of op vraagprijzen rekenen zijn dat niet. Kijk of er echte koopsommen uit het Kadaster onder liggen en of het woonoppervlak meeweegt.
Wat betaalden de buren? · Verkoopprijs opvragen · Koopsommenoverzicht · WOZ vs verkoopprijs · Wat kost een makelaar · Zelf je huis verkopen (Klavida) · Voorwaarden en privacy